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高房價如何影響企業經營?

  房價上漲提高了生產經營成本和生活成本,改變了資本、勞動、土地等要素之間的相對價格,迫使企業和消費者做出反應。房價上漲的影響有些直觀,有些間接,個體感受和總體影響可能存在巨大差異。這里我們討論三個問題:房價上漲是否惡化了企業生存環境?是否擠出了消費?理順房價和實體經濟關系的落腳點在哪?

  房價上漲對企業經營帶來了壓力,大量企業飽受房價上漲之“痛”。痛不等于真實傷害。考慮到企業各種應對房價上漲的措施以后,房價上漲的大部分“痛”會消除,留下的真實傷害則取決于要素市場流動性。2012~2018年期間200多個城市的房價平均增速與企業利潤平均增速是正相關關系。

  房價上漲改變了居民生活中各種支出的相對價格,部分家庭將不得不因為高房價而減少其他消費開支。房價上漲帶動住房供應上升,推動城市化進程并帶來規模經濟效應,對收入和消費有促進作用。2012~2018年期間200多個城市的房價平均增速與消費平均增速之間關系模糊。

  房價上漲與企業經營 

  房價上漲過程中,企業經營面臨更高的要素成本,不僅是更高的房租,還有眾多住房相關的成本。有一種廣泛的憂慮是房價上漲帶來的經營成本上升會侵蝕企業利潤,尤其是制造業企業的利潤。

  我們觀察房價增速和企業利潤增速兩個時間序列的關系,發現二者并非負相關,而是正相關(見圖1)。由于房地產和工業利潤都有較高的周期性特征,二者有周期意義上的正相關關系并不意外。

  圖1 房價增速與企業利潤增速時間序列圖(2005.07~2019.08) 

 

  數據來源:Wind 

  圖2 房價增速與企業利潤增速截面圖(2012~2018年) 

 

  數據來源:Wind 

  更值得關注的是房價與企業經營的中長期關系。我們用跨越周期的平均數據來看,房價增速和企業利潤增速的長期正相關關系依然成立(見圖2)。雖然僅從這種相關關系無法得出強有力的結論,不能以此認為房價上漲有利于企業經營,但至少可以提示我們房價上漲與企業經營之間的關系并不僅僅是提高成本那么簡單。

  房價上漲增加了企業經營活動中的要素成本,但對于不同類型企業經營的影響有顯著差異。對于市場定價能力較強的企業,房租或者勞工成本上升的結果往往是產品或者服務的價格上升,房價上漲對企業盈利的影響有限。而對于市場定價能力較弱的企業,它們至少采用以下三種方式應對房價上漲。

  一是改變產品/服務的要素投入密集度,比如用土地節約型技術代替現有技術,典型的例子就是在高房價地區更流行的快遞行業,節省了城市中心地帶的用地;再比如將中心城區商場轉化為郊區的大型購物中心。

  二是加大研發力度,用其他方面的成本下降抵補房價上升帶來的成本上升。

  三是退出本地市場,退出本地市場的企業還面臨兩種選擇,要么轉移到其他地區或者其他部門繼續經營,要么徹底退出市場。而只有企業徹底退出市場帶來的資源閑置,才會導致真正意義上的產出損失。

  由此可見,房價上漲會對企業經營帶來普遍的壓力,并迫使企業做出調整,但是考慮到企業的應對措施后,房價上漲只是在非常特定的環境下才會帶來真正的產出損失。資源閑置和產出損失的大小取決于要素市場流動性,如果房價上漲沖擊帶來的失業人員能夠很快在其他地方找到工作,損失更小,反之損失更大。

  房價上漲刺激了房地產供給上升,以及由此帶來的城市擴張和規模經濟效應。這是我們從過去幾十年中國城市化進程中看到的普遍現象。規模經濟效應可以從降低成本、提高專業化和生產率水平等多個角度改善企業的生產率,同時也改善了企業生存環境。一個與此相關的證據是,隨著人口密度的不斷提高,企業的數量也隨之上升。每平方公里人口密度0~2500人的區域,企業數量在0~87家之間;人口密度2500~5000人之間的區域企業數量在88~238家之間;人口密度5000人以上的區域企業數量達到340家。人口越密集的地區,給企業創造的發展機會更多,對企業的吸引力越大。(來源:第一財經)

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